空き家を所有している人の多くは、空き家をどうすれば良いかわからず悩んでいます。そこで、東京中央建物が独自の視点からオススメの活用方法をご紹介します！
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- 1.現況売却
- 所有されている不動産を現況のまま売りに出します。リフォームの手間やコストを考えなくてよく、すぐに売りに出すことが可能です。買い手にとっては別途リフォーム費用の考慮も必要になりますが、自身でリフォームを前提で購入される方とは効率よく取引ができます。
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- 2.リフォーム売却
- 建物の経年劣化や設備の旧式などを解消するリフォームを行ったうえで売りに出します。リフォームの程度にもよりますが、お部屋が綺麗な状態で内覧できる為検討される方に良い印象が与えられます。通常リフォーム費用は売値に反映させますが、買い手にとっても手間がなく引渡し後すぐに入居が可能です。
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- 3.リノベーション売却
- 住まいの骨組み（スケルトン）だけを残し、そこから間取りや設備をフルリフォーム（リノベーション）して販売する手法です。斬新で個性的な間取りの実現や新築と同等以上の設備仕様の導入により物件の価値を高めます。かかる建築コストが大きい為、売値と周辺相場とのバランスを考慮することが非常に重要です。
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- 4.業者による買取
- 所有物件を不動産業者（買取業者）に販売する方法です。買取金額は一般的に概ね相場の80％程度になりますが、販売期間も必要なく、「確実に早く」現金化することが可能です。買取業者に直接売却する際は仲介手数料は発生しません。
売却する際のポイント
売却については、現在いくらで売り出されているかという売出価格と、実際にいくらで成約されたかという成約価格の2つの観点から近隣相場を理解することが重要です。エリアにおいて希少な物件である場合や時間をかけての販売が可能な場合などは強気の金額設定も有効だと思います。不動産（仲介）会社による査定が一般的ですが、買取の場合でない限り、査定金額が高ければ良いというわけではありません。その不動産会社がどのような媒体を用いてどのように営業していくのかという販売活動計画の提案にも耳を傾けましょう。
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- 1.普通賃貸借契約
- 一般的な賃貸借契約です。通常2年間の契約を結び、解約の申し出がない限り自動的に更新していきます。民法上（借地作家法）は借主の保護の観点が強い為、正当な事由がない限り貸主からの解約が認められず、入居者を退去させての売却や自己居住も貸主の都合では原則できないので注意が必要です。
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- 2.定期借家契約
- 期間を定めた更新のない契約です。再契約を認めず期間限定での契約となり、転勤等の場合に多く使われます。しかし最近では、優良な入居者であれば再契約を結ぶという再契約型の定期借家契約により、賃料滞納のリスクを抑える目的で使われるケースも増えてきています。
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- 3.サブリース（一括借り上げ）
- 転貸を目的とした不動産業者に一括して貸し出す契約です。サブリース業者からの収入は概ね賃料相場の８０％程度になりますが、賃料は入居者の有無を問わず空室期間でもサブリース業者より入金されます。
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- 4.DIY型賃貸契約
- 工事費用の負担者が誰かに関わらず、借主の意向を反映して住宅の改修を行うことができる賃貸借契約です。貸主にとっては現況の状態での募集により修繕の手間やコスト削減。借主にとっては自分好みの改修ができ、工事費用を負担することで相場よりも安い賃料で借りられるというメリットがあります。
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- 5.民泊
- 空き家をAirbnbなどに登録し民泊として運営します。訪日外国人観光客増加の影響もあり高いリターンが期待されています。民泊を代行する業者も多く存在していますので手軽にはじめることができますが、区分所有のマンション等規約で禁止されている場合も多く注意が必要です。
賃貸に出す際の時のポイント
賃貸を探している方は必ず類似物件と比較して安い方を選びます。募集物件だけでなく近隣類似物件（比較対象物件）の強みと弱みも理解しながら賃料を決めましょう。一般的に賃貸市場は１月から３月初頭までが繁忙期と言われ大きく動きます。繁忙期が過ぎると長期的な空室リスクも発生するので、タイミングをみて対策を考える事をおすすめします。また、今の時代エアコンやインターネット設備は必須とされており、多少のコストは掛けても入居者の立場になって長く住んでもらえる環境を提供することもポイントです。
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- 1.シェアハウス・ゲストハウス
- キッチン・LDK・トイレ・バスルーム等を共同利用として複数人の入居者に賃貸します。各居室からは独立した賃料が得られる為、高い収益を得られることが最大のメリットです。また、入居者にとってもある程度ターゲットは限定されますが、安価で入居ができる為ニーズは高いと思います。
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- 2.貸店舗
- 立地条件が大きく影響しますが、商業地域や観光地などでは非常に高い収益が期待できる利活用です。とくに店舗の利用の場合は内装工事費を借主が負担するケースが一般的なので、比較的少ないコストで事業化できるというメリットがあります。
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- 3.駐車場
- 土地の有効活用。車両の出入りに支障がないようであれば比較的安易に転用ができることが大きなメリットです。一般的に月極駐車場とコインパーキングによる利活用があり、土地の長期的な利活用が決定するまでの繋ぎ期間として運用とされるケースが多くみられます。
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- 4.倉庫・トランクルーム
- 少ない投資金額ではじめることができるビジネスです。居住用スペースではないので水廻りのリフォームや原状回復費用のコストもかからないことで高い利回りが期待できますが、集客方法には工夫が必要です。
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- 5.コワーキングスペース
- コワーキングスペースはレンタルオフィスと違い、壁や仕切りのない自由な空間を提供します。フリーランスや学生をターゲットに利用者同士の交流も目的とされており、クラウドファンディングなど働き方が多様化した現代においては非常に有効な利活用ではないでしょか。
利活用する際のポイント
事業としての利活用は立地条件が大きく影響されます。所有不動産の立地条件・その他の特徴を分析し、現状調査や利活用後の予測など経済的メリットから事業リスクまで総合的に幅広く検討していく必要があります。また、個人でなく会社法人設立として運営することにより節税や相続対策の効果が大きくなります。また、行政からの助成金の有無についても事前に確認してみましょう。
- 空き家管理業者へ委託（委託管理）
- 空き家が遠方にある方や年齢的に管理が負担な方などは、空き家管理業者へ委託する方法が有効です。
契約内容にもよりますが、月に１回の巡回で①敷地・建物内の巡回チェックや設備等の動作確認②室内の換気・通風・通水・簡易清掃③庭の清掃や害虫の確認などが主な業務です。
管理する際のポイント
空き家の管理の状態は、売却の際に売値にも大きく影響されます。「適正な管理」こそ資産価値の維持であると位置付けましょう。また、空き家の放置により不法投棄や景観の悪化など地域全体の治安にも影響しかねません。自身の利益だけでなく地域住民の視点での考えも必要な要素です。
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