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質問答えます! 空き家Q&A

「空き家等対策の推進に関する特別措置法(空き家法)」について

「空き家等対策の推進に関する特別措置法(空き家法)」とはどのような法律ですか?
管理が不適切な空き家の放置を抑止する目的で平成27年に施行された法律です。空き家の利活用を推進し、地域の治安や景観の向上を目的としています。
空き家法に定められている「特定空き家等」にはどのような場合に指定されるのでしょうか?
おもに、倒壊などの保安上危険性、治安・衛生面、景観などの視点から、そのまま放置することが不適切であると行政が判断した場合に指定されます。
「特定空き家等」に認定された場合、どのようになりますか?
まず行政からの助言・指導があります。必要な措置を取らない場合、最終的には行政代執行法に基づき、行政自らが特定空き家等を除去します。命令違反者には50万円以下の過料などの罰則もあります。税制面では、土地にかかる固定資産税の優遇措置が適用されず更地の状態と同じ課税となり、固定資産税の負担が約4倍に跳ね上がります。
空き家法以外で注意する法律や制度はありますか?
保安上危険な既存不適格建築物の場合は建築基準法に基づく措置、火災予防の観点から消防法に基づく措置、道路交通の支障を排除する観点から道路法に基づく措置など、不適切な管理の空き家には空き家法以外にもさまざまな法令により必要な措置が講じられる場合があります。

空き家を売却する

売却する際、どのような書類が必要ですか?
査定や売り出しの際の必要書類はある程度弊社でも揃えることができますので別段ご準備がなくても問題ありません。購入時の契約書類や間取り図などがあればよりスムーズに売り出しが可能です。売却物件が成約の際には登記済権利証(登記識別情報)などが必要になります。
空き家相談から売却完了まではおおよそどのくらいの期間ですか?
大掛かりなリフォームや修繕の場合を除き、媒介期間である3ヵ月での取引完了を目指します。
売却する場合、どのような費用がかかりますか?
売買契約書に貼付する収入印紙代、取引成立後に仲介手数料(成約価格の3%+6万円)がかかります。また、土地の面積が不明瞭な場合などは測量費用が35万円~50万円程度(土地面積による)や売却物件に抵当権が設定されている場合は抵当権抹消登記にかかる費用が2~3万円程度かかります。
老朽化したままの状態でも売却することができますか?
可能です。老朽化の程度によっては、想定される解体費も考慮した価格設定をお薦めします。
空き家が売れなかった場合でも費用はかかりますか?
原則かかりません。販売活動費につきましては基本的に弊社の負担で行い、仲介手数料につきましては成功報酬になります。

空き家を有効活用する

空き家を貸す際、どのような書類や手続きが必要でしょうか?
賃料など募集条件の決定の他、募集図面(間取りなど)や貸主と締結する際の賃貸契約書の作成など、さまざまな手間がかかります。オーナー様ご自身でも段取りは可能ですが、不動産会社に依頼された方が格段にスムーズです。
居住用の賃貸以外にも有効活用の方法はありますか?
「トランクルーム」や「コワーキングスペース」など、有効活用の選択肢はさまざまです。集客の要素など立地条件が大きく影響しますので、空き家の特徴を分析のうえ検討していく必要があります。
貸している家を解約して自分で使いたい場合はどのようにしたらいいですか?
借主と協議のうえ同意を得れば可能です。民法上(借地借家法)は借主保護の観点が強い為、貸主からの解約による自己使用ということは簡単にはできません。一概には言えませんが、転居先の手配や費用の負担などを貸主が行うことにより借主の同意を得たというケースもあります。数年後にご自身で使うことがある程度想定できるようであれば、期間限定の定期借家契約を検討することをおすすめします。

空き家を管理する

空き家の管理にはどのようなサービスがありますか?
月に1回のペースで巡回・報告を行っています。業務内容としては、外観の目視、簡易清掃や水回りの確認、不法投棄や郵便物の確認などがあります。また、追加オプションとして、台風などの緊急時点検や庭の草刈りも行っています。その他、ご要望がありましたらお気軽にご相談ください。
管理にかかる費用はいくらかかりますか?
基本プランにつきましては、マンションの場合は月額13,000円、一軒家の場合は15,000円になります。追加オプションにつきましては、別途お見積りをお出ししております。
庭や離れの土地も含めて管理をお願いしたいのですが、管理をお願いできる範囲など、制約はありますか?
別段、範囲など制約は設けておりませんが、隣地にかかる高木や根の境界の問題など、依頼者様と隣地所有者様でのお話合いが必要な場合もあります。
管理サービスの内容や期間を途中で変更することはできますか?
契約内容の変更につきましては随時ご相談可能です。依頼者様のニーズに合ったサービスを提供させていただきます。また、契約解除につきましては、2か月前に通知という期間をいただいでおります。

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