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そうだったのか! 東京空き家事情

転換期を迎えた空き家対策

適切な管理が行われていない空き家が増加の一途をたどり、大きな社会問題になっています。そうした問題に対応するため、「空家等対策の推進に関する特別措置法」(空き家対策法)が成立。空き家問題は大きな転換期を迎えました。ここでは空き家対策法のエッセンスをご紹介します。

知らないではすまされない
「空家等対策の推進に関する特別措置法(空き家対策法)」

『平成25年住宅・土地統計調査』(総務省発表)によると、空き家数は820万戸(全国ベース)。5年前に比べ63万戸も増加していることが明らかになっています。こうした状況を改善するために、「空き家対策法」が制定され、国を挙げての対策が本格化しました。

総人口と世帯数はどこまで減り続けるのか!

日本の総人口は、平成42年の1億1662万人を経て、平成60年には1億人を割り、平成72年には8674万人になると推定されています。
世帯数はどうでしょう。世帯総数は平成22年の5184万世帯から増加し、平成31年にピークを迎えるものの、その後は減少に転じ、平成47年には4956万世帯になると予測されています(国立社会保障・人口問題研究所)。
こうした人口や世帯数の減少は、住宅供給にも大きな影響を与えるのは明らかです。

新築物件で空き家が増え続けるワケ

人口や世帯数の減少が急加速する中で、空き家問題を解決するためには、新築物件の着工数を減らす、もしくは新築物件の数だけ古い物件を除却(解体)する必要があります。しかし、住宅着工統計(国土交通省)を見ても、団塊ジュニア世代の住宅取得が一巡した平成21年を底に、新設住宅着工戸数はここ数年は上昇傾向にあります。これでは日本中に空き家が増える一方です。
増加する一方の空き家が放置されることで、衛生環境悪化や治安の悪化など様々な社会問題を引き起こすことになってしまいました。

消える固定資産税の優遇措置

空き家が多くなった原因の1つに固定資産税の優遇措置があります。不動産(住宅用地)に家屋が建っていると、固定資産税が最大1/6、都市計画税が最大1/3まで減額されるというものです。
誰も住んでいない家があるからといって、更地にすると優遇措置が受けられないことになります。それならば空き家の状態のままにして、節税を考えるのが普通です。
しかし、行政はこの優遇措置見直しを決断。平成27年度からは「特定空家」への優遇措置適用を廃止されることになったのです。

固定資産税が約4倍になる空き家対策法!

「空き家対策法」は、自治体ベースで進められてきた対策をさらに推し進めていくために、国を挙げて行われることになりました。これにより、「不動産は保有するだけで有利」な時代から、「管理することで価値を生み出す」時代への大きな転換点を迎えたといってもいいでしょう。

安心してください!管理されている空き家は対象外

空き家対策法では、空き家の撤去費用の負担などが持ち主の自己負担になるだけではなく、固定資産税が跳ね上がってしまう可能性があります。
しかし、全ての空き家がそうなるわけではありません。きちんと「管理されている」空き家は対象外とされています。
そのためにも、今お持ちの空き家は、ペナルティが課せられる前に何らかの対策をしておくことが賢い選択だといえます。

固定資産税が約4倍になる「特定空家等」はこれだ!

空き家対策法では、適正管理をしない所有者に対して、市町村が助言、指導、勧告といった行政指導、そして勧告しても状況が改善されなかった場合は命令を出すことができるようになりました。
その結果、「特定空家等」に指定されると、土地の扱いが「住宅用地」から「非住宅用地」に変わり固定資産税の優遇措置が適用されず、更地の状態と同等の課税になってしまいます。更地になると課税標準額は最大で70%軽減されるので、「課税標準額×0.7(最大)×1.4%」となり、宅地に対しての固定資産税が約4倍となります。
その固定資産税が約4倍にも跳ね上がってしまう「特定空家等」とは、いったいどういった空き家なのでしょうか?

4つのポイント
  1. 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
    建築物が倒壊等するおそれがある
    擁壁が老朽化し危険となるおそれがある
  2. 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
    建築物又は設備等の破損等が原因で、地域住民の日常生活に支障を及ぼしている
    ごみ等の放置、不法投棄が原因で、地域住民の日常生活に影響を及ぼしている
  3. 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
    既存の景観ルールに著しく適合していない
    周囲の景観と著しく不調和な状態である
  4. その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
    立木の枝等が近隣の道路等にはみ出し、歩行者等の通行を妨げている
    不特定の者が容易に侵入できる状態で放置されている。

3000万円の税制優遇措置を受けられる空き家対策

空き家が発生する最大の要因といわれているのが「相続」です。その相続した空き家の有効活用を促進することで、発生を抑制する制度も創設しています。それが、相続により生じた空き家や家屋を除却した後の敷地を譲渡した場合、譲渡所得から3000万円を特別控除するという制度です。平成28年4月1日から平成31年12月31日までという期間限定ですが、一定の条件を満たすことで優遇措置が受けられることになっています。

優遇措置を受けられる条件
相続発生により空き家になった家屋
昭和56年5月31日以前に建築された家屋で耐震基準適合証明書または建築住宅評価書の写しを取得できる家屋(耐震基準に満たしていない場合はリフォーム等が必要)
区分所有建築物でないこと(マンションなどは対象外となります)
相続した家屋を除却して土地を売却する
相続の開始があった日から3年目の年の12月31日までに売ること
売却代金が1億円以下であること
相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと

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